庚子春节，举国上下本是阖家欢聚、喜气盈门的时刻，却被一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情打断了节日的欢聚。虽然疫情的发展和传播超过了人们的想象，但相信在党和政府的坚强领导下，全国人民万众一心，我们很快会打赢这场没有硝烟的战争。
疫情发生以来，国家及各地政府都不断出台各种疾病防控政策，如交通管制、企业延迟复工、娱乐场所歇业等。随着疫情的不断扩散，政府的防控措施也越发迅速、严厉，自2020年2月2日起，为响应疫情防控安排，重庆主城的主要商场也相继闭店或暂停营业，这不仅给商场的正常经营造成了影响，也给商场与商户之间的租赁合同履行等问题带来了纠纷隐患。
一、本次疫情是否属于不可抗力？
不可抗力指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我国关于不可抗力的相关规定主要来自《民法总则》《合同法》。根据上述法律规定，不可抗力的基本特征为：1.发生在合同履行期间，具有不可预见的偶然性；2.与当事人主观意志无关，具有不可控制的客观性；3.属于法定免责事由；4.根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
但是，法律只规定了不可抗力的特征与适用，对于哪些情况属于不可抗力并没有进行明确规定。截至目前，最高院、国务院等相关政府部门也没有出台相关司法解释与政策性文件将此次疫情定义为不可抗力。只有中国国际商会在2020年1月30日发布的通知中表示：受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的，企业可向中国国际贸易促进委员会申请办理与不可抗力相关的事实性证明，中国国际贸易促进委员会可以出具不可抗力证明。同时，根据国家卫健委2020年1月20日发布的一号公告，将受新型冠状病毒感染的肺炎列入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的疾病预防措施，各地政府纷纷启动一级响应，并制定实施了多项管控措施。参照2003年6月11日最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”尽管这一通知是针对“非典”时期相关案件而提出，但在如今情况与“非典”时期具有较高相似性的情况下，应当认为这一通知对于本次疫情期间相关交易活动的处理具有非常高的参考价值。
综上所述，我们认为：本次疫情从法律上分析，与2003年非典型肺炎相似，都是突发的公共卫生事件，属于人类无法避免、无法预见、无法完全克服的客观障碍，性质上属于法律规定的不可抗力事件。
（二）不可抗力的法律后果
根据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条之规定，我国法律主要将不可抗力作为法定免责事由，在不可抗力事件持续阶段，任何一方无法履行合同造成的违约可以据此免责，但也有相应的例外情形。因此，本次新型冠状病毒感染的肺炎疫情能否成为据以免责的合法事由，还需要考量以下两个条件：
1. 本次疫情是否为导致不能履行合同中约定的义务或者不能实现合同目的原因
虽然本次疫情发生了，但是如疫情并不是合同不能按约履行或者合同目的不能实现的原因，则本次疫情虽然是不可抗力，但是并不能作为免责事由。
2. 一方当事人如因自身原因导致合同履行受到不可抗力影响，不能免责
如在疫情发生前，一方当事人存在如迟延履行、不适当履行的过错在先，致使合同的履行受到了疫情的影响，则该当事人对合同无法正常履行也有一定的负面影响因素，不能援引“不可抗力”免除责任。
二、本次疫情如构成不可抗力，承租人是否有权向出租人要求解除合同？
近期，商场客户咨询的最多的问题就是：疫情的结束尚无定论，在本已低迷的经济形势下，如果承租商户纷纷要求解约或撤场怎么办？针对这个问题，我们应当逐层分析：
首先，需要考察双方签署的租赁合同，是否将“不可抗力”的出现作为合同解除的合法情形和充分条件，是否在不可抗力的基础上，附加诸如“合同确实无法履行、合同目的无法实现”的条件，进而再根据具体约定和实际情况作出判断。
（二）无约定情形下，需要结合具体的履约情况作出判断
根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。但解约的前提必须是不可抗力导致“合同目的无法实现”，而不是部分影响合同履行，或导致合同暂时无法履行。
具体到商业租赁合同关系中，承租人如在疫情管制期间提出解除合同，应当结合承租人所属行业、当地政府的行政措施的影响等多重因素综合判断：
1. 餐饮行业、电影院、游戏厅、KTV、洗浴等休闲娱乐行业，以及亲子、教培行业，以及服装、家电零售行业，其经营场地作为公共场所，受政府强制或建议在疫情发生期间必须关闭门店、停止营业，有可能被认定为合同暂时无法履行。
2. 零售行业类似超市、药店等售卖人民生活需要所必须的物品，其经营所受影响较小，一般无法认定其满足合同无法履行的条件。即便经政府要求暂停营业，也仅可能被认定为合同暂时无法履行。
● 疫情期间，商场或店铺产权人应及时、全面关注承租人的经营状况，及时签订相关的书面补充协议或作出减租、降租承诺，稳定租赁关系，主动降低和控制疫情造成的风险。
● 疫情期间，如果承租人以疫情期间影响经营，无力继续经营或其他因素主张解约的，商场或店铺产权人原则上可以不同意其解约主张，并妥善回函要求商家继续履约，共克时艰。如无法达成一致意见的，保留追究承租人违约责任的措施和权利。
三、若继续履行合同，承租人是否有权主张减免租金？
1. 公平原则——租金损失不能全部由出租人承担：惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司租赁合同纠纷上诉案[（2007）桂民四终字第1号]。
2. 不可抗力——疫情期间的承包费等应当免除：辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书[（2017）吉04民终441号]。
3. 娱乐行业响应政府部门防疫要求而停业——疫情期间租金全部免除：上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书[（2004）沪民二终字第354号]。
● 加强与承租人的沟通，以多种方式（电话、微信等）及时掌握出租物业的实际经营状况。
● 根据疫情对不同行业造成的影响，与承租人共克时艰，适当减免承租人的租金，并签订相应的补充协议。
四、承租人是否有权在疫情期间自行停业闭店？
根据疫情期间政府公文的通知及要求，部分商家如电影院、KTV、洗浴中心等娱乐场所不得进行营业，这类型的商家闭店是因政府管制而为，不属于违约；此外，如重庆市最近的商场经政府安排统一闭店的，在此期间所有的承租商户的闭店也不视为违约情形。
对于其他民生行业如超市、药店等仍应当按照签订的租赁合同条款履行，经营时间应当符合出租人对于商场的统一管理，如擅自停业闭店属于违约。
及时向对于疫情期间需要正常营业的商户发送通知，告知其营业时间，并要求按照租赁合同约定履行相关义务。如其主动提出闭店、撤场的请求的，应及时发函拒绝，并要求其积极履约。如发生纠纷的，应及时通过司法途径解决。
五、部分销售储值卡、预存卡的商户因无法正常经营，消费者是否有权要求退卡？商场（出租方）应如何妥善处理消费者退卡事件？
操作建议
● 应对有销售储值卡的商户进行登记，对其经营情况进行跟踪了解。
● 如消费者向经营商户提出退款要求的，应督促商户友好、妥善解决。
● 如商户撤场、失联，消费者向商场要求退款的，应积极登记客户信息，妥善回应客户商场并非合同相对方，并告知其通过司法途径向具体商户主张相应权利。
六、消费者在商场消费感染新型冠状病毒，商场是否需承担责任？
● 在疫情防控期间，做好疫情监测和安保工作，如禁止未佩戴口罩的消费者进入商场，在商场入口处进行体温测量，妥善保存每日的监测记录和安保巡防记录。
● 保持商场的清洁卫生，定期对物业地面、电梯、扶手或栏杆、中央空调（新风系统）、卫生间马桶等敏感位置消毒，并妥善保存每日的清洁记录。
● 如有顾客在商场内发病或受伤的，应及时拨打120施救，积极参与救治并进行拍照、摄像留证。
附：相关法律规定
1. 不可抗力
《民法总则》
第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。……
第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
2. 情势变更
《民法总则》
第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《合同法司法解释（二）》
第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系
1.……对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
2.人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等；情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。……
3.在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。……
（作者：肖东 叶涵宇）
