摘要：近期，本所律师代理了一起房屋买卖合同纠纷。该案中，购房人与本所委托人签订了商品房认购书，并缴纳定金1000万元和20%的购房款，因购房人未按照认购书约定签订正式的买卖合同，委托人通知其解除认购书并将定金予以没收。后购房人起诉至法院，主张其已支付部分购房款致双方买卖合同成立并生效，未签订纸质买卖合同系委托人的过错，委托人无权没收巨额定金。经过本所律师的努力，该案全面胜诉，法庭裁判驳回购房人的全部诉讼请求并认可认购书已解除、定金不予退还。
一、基本案情
2018年8月31日，某上海公司与某地产公司签订《认购书》，约定上海公司向地产公司购买商业物业，同时约定了双方签订商品房买卖合同的时间及购房款的支付进度，上海公司支付了购房定金1000万以及20%的购房款。
经地产公司多次催告，上海公司仍未按《认购书》约定签订《商品房买卖合同》，地产公司于2019年4月向上海公司发函解除《认购书》，退还上海公司已支付的20%购房款，并不退还1000万元购房定金。
上海公司认为双方虽未签订《商品房买卖合同》，但其在《认购书》约定的定金之外，已向地产公司支付了20%的房款，地产公司也已接受，故双方的商品房买卖合同关系成立并生效。上海公司诉至法院，其诉讼请求为：1.请求法院确认地产公司解除《认购书》的通知无效；2.请求法院确认双方的商品房买卖合同成立，地产公司无权没收定金。
二、诉争焦点
（一）上海公司与地产公司签订的《认购书》是否能够因为部分购房款的支付而转化为商品房买卖合同？
（二）地产公司向上海公司发出解除认购通知书是否产生法律效力？
（三）地产公司是否有权没收上海公司已经支付的定金？
三、律师抗辩思路
（一）上海公司诉讼请求二为“确认地产公司无权没收原告已支付的1000万元定金”，该诉请并非确认之诉的客体，亦不具可执行性，不应得到支持
确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系的诉讼。当事人主张双方之间权利义务存在的，为积极的确认之诉；主张双方之间权利义务不存在的，为消极的确认之诉。因此，确认之诉的客体应当限于法律关系或权利，并非任何请求都可以成为确认之诉的客体。
上海公司提起的诉请二虽形式上类似于确认之诉，但结合确认之诉的本质分析，是否有权没收定金仅是《认购书》是否合法解除所对应的法律后果，其不会在当事人之间形成确定的法律关系，亦不包含确定性的权利义务内容。因此，上海公司该诉请不能成为确认之诉的客体，不具有可执行性，不应得到支持。
（二）上海公司诉讼请求三“确认原被告之间就案涉物业的商品房买卖合同关系成立并生效”无法律及事实依据
1.《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部主要内容，不具备转化为商品房买卖合同的基本条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”根据前述法律规定，意向书、预定书、备忘录等预约合同，只有在兼具《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且购买人已经支付购房款这两个条件下，才满足法律拟制的特别条件，成为商品房买卖的本约合同。而本案中的《认购书》至少欠缺前述第（五）、（六）、（七）、（八）、（十）、（十一）、（十二）项内容，并不具有《商品房销售管理办法》的全部主要内容，不具备转化为商品房买卖合同的基本条件。《认购书》中明确表示双方在预定期限内应当签署买卖合同，双方的往来函件也多次明确要另行签订商品房买卖合同。故《认购书》不能被认定为本约合同。
2.本案不满足《合同法》第三十六条规定的三个构成要件，故不应适用《合同法》第三十六条的规定，地产公司收取30%楼款并不意味着本约合同成立。
《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”此条款有三个构成要件：一是一方已经履行合同主要义务，二是该义务是合同主要义务，三是另一方已经接受。
根据《认购书》可知，上海公司支付30%的楼款履行的是《认购书》这一预约合同项下的付款义务，而非商品房买卖合同这一本约合同项下的义务。买卖合同中买方的主要义务是支付全部购房价款，卖方的主要义务是交付房屋。上海公司已支付的金额仅为总房款的30%，也不能视为其已经履行了买卖合同的“主要义务”。
（三）未能签署商品房买卖合同的原因在于上海公司，上海公司应当承担不予退还定金的违约处罚，地产公司有权没收定金
首先，商品房买卖合同未订立的根本原因系上海公司未能成功转售和出租商铺，导致其资金周转困难，由此拖延签订商品房买卖合同、付款，导致双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，上海公司的行为已经构成违约。
其次，上海公司提出的案涉物业没有排烟排污设施、案涉物业未办理分户产权、现有租户是否行使优先购买权等，均不能成为上海公司拒绝签署《商品房买卖合同》的理由。
最后，上海公司提供的《公证书》中的微信聊天记录系电子数据，部分记录在公证前被删除，内容不完整且是孤证，故不能作为认定案件事实的依据；反观地产公司提供的证据，均系双方往来函件，且函件前后互相映证和呼应。两相对比，地产公司证据的证明力明显大于上海公司提供证据的证明力。
（四）因无法签订书面商品房买卖合同的根本原因在于上海公司，地产公司依据《认购书》约定发出的解除通知已到达上海公司，故解除行为发生法律效力，地产公司有权依据《认购书》的约定不予退还定金。
（五）若对违约方的行为不予以惩戒，势必扰乱市场正常交易秩序
由于案涉物业的交易标的较高，上海公司也为地产公司所属集团的既有客户，故地产公司高度重视与上海公司的交易。上海公司前期虽违约，但因其一直表示愿意签订商品房买卖合同并陆续支付部分款项以示其履约诚意，故地产公司给予上海公司签约宽限期；但由于上海公司对自己承诺的最后签约、付款日期未能兑现，严重失信于地产公司，地产公司最终决定不再接受任何延期签约申请，通知上海公司确认解除《认购书》。此时，距双方《认购书》约定签订商品房买卖合同的时间已逾期近半年，地产公司损失了此期间的其他商业机会以及资金成本，损失重大。若对上海公司的严重违约行为不予以惩戒，势必扰乱市场正常交易秩序，守约方的权利保障无从谈起。
四、法院的裁判结果
驳回上海公司的诉讼请求。案件受理费由上海公司负担。
五、法院认为
（一）契约有预约和本约之分，预约和本约在性质、内容、效力上均存在差异，合意内容是否全面并不足以区分预约和本约。预约是指约定将来订立一定契约的契约，不仅要考量当事人的合意内容是否全面，还要通过当事人意思表示进行判断，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思表示，那么即便预约的内容与本约已经十分接近，通过对合同解释从预约中可以推导出本约的全部内容，但也应当尊重当事人将来签订新合同的意思表示，排除预约即本约这种解释的可能性。从本案看，上海公司与地产公司签订的《认购书》中虽然约定了买卖主体、标的现状、价款计算方法、首付款时间及支付方式等内容，同时还约定了签署《商品房买卖合同》的时间、不签署《商品房买卖合同》违约责任等内容，且购房款的支付金额及时间需以签订《商品房买卖合同》的时间为确定基础，这些内容的约定足以表明双方签订《认购书》的目的应是明确要在将来订立《商品房买卖合同》，在订立《商品房买卖合同》时，再进一步对《认购书》中的不确定事项进行磋商并予以明确。因此，虽然上海公司按《认购书》的约定支付了首付款，但该行为不能改变《认购书》仍为预约合同的性质。同时，双方在《认购书》中明确约定了交易标的和交易价款，在双方履行《认购书》时，均未完成交易标的和价款的履行，双方对案涉《认购书》的履行并未达到可以认定《认购书》已转化为《商品房买卖合同》的认定标准。上海公司主张商品房买卖合同关系成立并生效的理由不成立，本院不予支持。
（二）关于地产公司向上海公司发出解除认购通知书是否产生法律效力的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，地产公司向上海公司发出的解除通知在其达到上海公司后已产生合同解除的法律效果。
（三）关于地产公司是否有权没收上海公司已经支付的定金问题，本院认为，根据认购书约定，地产公司有权没收。
六、案例点评
本案中，法院总结的几个争议焦点均为商品房买卖合同纠纷中常见的比较典型的争议问题。本案中，代理律师从合同约定的具体内容、双方履行时的合意以及原告对未及时签订商品房买卖合同存在违约责任等多个维度，将认购书性质认定为预约合同是本案胜诉的关键。同时，准备代理意见时，应当着重分析原告的诉讼思路及诉讼策略，从多方面考虑应对路径。最终，法院判决驳回原告的诉讼请求，维护了被告合法权益的同时，也是对市场中交易者的一种教育和警醒。我们在日常市场交易活动的过程中，拥有根据自身意志订立合同的自由，也应当具备恪守合同条款的契约精神和违背合同约定后承担违约责任的诚实态度。只有这样，才能保证市场经济健康、有序地向前发展。
（作者：邓辉 邓舒丹）
