在房地产开发公司的破产程序中，经常会出现债权人与房地产开发公司签订借款合同的同时，自己或者指定第三人与房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定若房地产开发公司未按期归还借款，则履行房屋买卖合同，以借款本息抵扣房屋买卖合同中的购房款。虽然在2015年版《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）中已明确规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，但实践中仍然会发生争议。
一、案例背景
2008年12月，周某与甲房地产开发公司签订借款合同，约定周某向甲房地产开发公司提供借款500万元，借款期限1年，利率为银行同期贷款利率的2倍。另外，王某与甲房地产开发公司签订房屋买卖合同，约定房屋总价款500万元，由周某代王某支付，因房屋当时抵押权未注销，王某与甲房地产开发公司仅签订纸质版商品房买卖合同，该合同未进行网签备案。
上述合同签订后，周某按约向甲房地产开发公司提供了500万元借款。甲房地产开发公司向周某归还了部分借款，但一直未归还完毕。2011年12月，周某与甲房地产开发公司办理借款本息结算。经据实结算，截至2011年12月，甲房地产开发公司欠周某借款本息501万元，双方合意按照约定以该借款本息代付王某的购房款。随后，甲房地产开发公司将标的房屋交付给王某，王某将标的房屋对外出租，甲房地产开发公司未再向周某归还过借款。因甲房地产开发公司自身原因，在标的房屋取得初始权登记后，未为王某办理标的房屋的不动产权证。
2015年3月，甲房地产开发公司经营困难，资不抵债，向人民法院申请公司破产重整。在重整程序中，王某向管理人申请办理标的房屋的不动产权证。就管理人是否应当为王某办理标的房屋的不动产权证，存在两种不同的意见。
二、2015版《民间借贷司法解释》出台之前最高人民法院的裁判意见
（一）合同的性质
（二）合同的效力
针对借款人与房地产开发公司针对同一笔款签订的借款合同以及房屋买卖合同的效力，一般对于借款合同有效无争议，房屋买卖合同是否有效存在争议。主张房屋买卖合同无效的理由是：根据当时实施的《担保法》第40条以及《物权法》第186条的规定，订立抵押合同时，或者在债务履行期限届满前，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此，在借款人与房地产开发公司针对同一笔款同时签订借款合同以及房屋买卖合同，约定借款不能偿还时，履行房屋买卖合同，属于违反了《担保法》及《物权法》的上述关于“禁止流质”的规定，房屋买卖合同无效。
最高人民法院在朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案明确了，此种情形不违反《担保法》及《物权法》关于“禁止流质”的规定，借款合同及房屋买卖合同均为有效合同。
三、按照《民间借贷司法解释》的处理意见
（一）合同的性质
根据2020年版《民间借贷司法解释》第23条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此，当事人之间对同一笔款项同时签订的借款合同以及房屋买卖合同，人民法院承认当事人之间存在借款合同关系，同时将房屋买卖合同认定为借款的担保合同，实践中被称为让与担保合同。
（二）合同的效力
根据《民间借贷司法解释》的规定以及目前的司法实践，均认为只要借款合同本身系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应为合法有效的合同。那么，房屋买卖合同到底是有效还是无效呢？房屋买卖合同虽然名为买卖合同，实际约定当借款未按期归还时，则当事人之间履行房屋买卖合同，房屋归债权人所有。因此，在房屋买卖合同签订时，双方的本意是为借款提供担保，债权人的本意不是取得房屋的所有权，债务人的本意也不是转移房屋的所有权，但该种担保形式又并非当时实施的《担保法》以及《物权法》规定的担保类型，对于该类担保是否合法有效，实践中也一直存在争议。
认为合同无效的理由主要有以下几点：第一，让与担保当事人之间系虚假的意思表示，有违意思表示真实性原则；第二，有违“禁止流质”的法律强制性规定；第三，有违物权法定原则。
2021年1月1日起，《民法典》实施。《民法典》第388条规定：设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。自此，承认让与担保合同的效力具有了法律依据。
（三）债权人对标的房屋的处置价款是否享有优先权
根据《民法典》第394条、第425条、第447条的规定，在抵押、质押、流质三种法定的担保物权关系中，债权人对抵押、质押、流质的担保物有优先受偿权，即对担保物处置价款具有优先受偿的权利。《民间借贷司法解释》第23条第2款规定：按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，该司法解释未明确规定债权人对让与担保的标的物具有优先受偿权。因此，我们认为在让与担保关系中，债权人对标的房屋的处置价款不具有优先受偿的权利。
四、在本案中建议的处理意见
（一）合同的性质及效力
（二）应当为王某办理标的房屋的产权证
1.在《民间借贷司法解释》实施前，甲房地产开发公司与周某、王某已选定了履行房屋买卖合同关系
2.管理人无权撤销或者解除王某与甲房地产开发公司之间的房屋买卖合同
《破产法》第18条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。王某与甲房地产开发公司之间的房屋买卖合同关系中，王某通过用周某对甲房地产开发公司的借款的方式支付完毕了购房款，甲房地产开发公司已将标的房屋交付给王某，双方的主要合同义务均已履行完毕，仅剩甲房地产开发公司为王某办理不动产权证的次合同义务，管理人不能以《破产法》第18条的规定解除王某与甲房地产开发公司之间的借款合同。
综上，我们认为甲房地产开发公司的管理人应当为王某办理标的房屋的不动产权证。
（此文被收录于《第十四届中国破产法论坛•论文集》）
