【中豪研究】破产案件中“购房人”权益探讨

继续履行商品房买卖合同应当满足的条件。对破产受理前与债务人就房地产项目涉及的物业签订商品房买卖合同或认购协议等并且符合消费者购房条件的，商品房买卖合同继续履行。该类合同的履行其依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释〔2023〕1号】文件之规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。对是否选择继续履行商品房买卖合同，如购房人已交完全部房款并履行完全部义务的，管理人不享有解除权，注意与《企业破产法》第十八条所规定的“双方均未履行完毕的合同”管理人可以行使解除权作区分。

继续履行的后续事项处理。在破产案件中，一般购房人所购买的房屋都属于尚未办理竣工验收的在建工程，对商品房买卖合同继续履行的，所涉物业交房及办证等时间以财产变价方案/重整计划草案内容所确定的时间为准，由项目买受人/重整计划执行主体向购房债权人承担交付合格房屋及产权证办理等义务。购房债权人的购房款本金因商品房买卖合同的继续履行而获得全额清偿，其申报的利息、违约金等债权按照普通债权进行清偿。

未按商品房买卖合同约定支付购房款的处理。对于未按商品房买卖合同约定支付购房款及其他费用的，相应购房债权人应当在财产变价方案/重整计划规定的时间内，按照商品房买卖合同约定金额支付剩余部分购房款及其他费用，购房人补齐款项后，可以按照消费者购房条件要求继续履行商品房买卖合同。购房债权人未在规定的期限内支付购房款及其他费用的，项目买受人/重整计划执行主体可以选择解除商品房买卖合同。商品房买卖合同解除后，购房债权人交纳的购房款本金债权作为购房款优先权；如果还存在利息、违约金等，则认定为普通债权。

2. 购房人申请解除商品房买卖合同

对购房债权人申请解除商品房买卖合同的，其交纳的购房款本金具有优先受偿权，先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。申报的利息、违约金等债权作为普通债权。值得注意的是：对此类债权人需要在财产变价方案/重整计划草案明确双方的权利义务，特别是商品房买卖合同解除的，购房人应当配合项目买受人/重整计划执行主体办理网签备案解除手续。

解除商品房买卖合同的时间点不同，债权性质可能存在不同的认定。如果破产受理前，购房人已经和债务人解除了商品房买卖合同，其缴纳的购房款因商品房买卖合同解除失去了优先权对应标的物，此时对债务人就仅是单纯的金钱债权关系，且性质为普通债权。为什么不能认定其优先权？主要是因为商品房买卖合同一旦解除，那么对应的标的可能会产生新的购房者，就可能出现一套房屋上有两个或以上的购房优先权人，这显然对建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权人是不公平的。

3. 未签订书面商品房买卖合同的处理

购房债权人未与债务人签订书面商品房买卖合同，但已支付全部房款，且能确定具体房号的，视为商品房买卖合同关系已成立。购房债权人选择继续履行该商品房买卖合同的，待其所认购的房屋满足销售许可条件后，按照原价格重新签订商品房买卖合同以及办理相关购房手续。购房债权人选择解除商品房买卖合同的，按照上述“2.购房人申请解除商品房买卖合同”处理。

购房债权人未与债务人签订书面商品房买卖合同，已支付部分房款，但不能确定具体房号或者房屋总价的，则商品房买卖合同尚未成立，其选择继续履行商品房买卖合同的，则应当在财产变价方案/重整计划规定的时间补齐房款后，重整签订商品房买卖合同并办理相关产权手续。

4. 应退多收部分契税的处理

按照之前的常规操作，房屋办理产权证所涉及的税费一般由开发商代收代缴，开发商一般都按照契税的3%进行全额代收。而对于部分购房人可能会享受税收优惠的，就存在部分契税退还的问题。目前，对于应退还的部分契税的性质认定，实务中主要存在两种观点：一种认为缴纳契税是购房行为本身所衍生出来的应当与购房人房款性质同等对待，债权性质认定为购房款优先权；另一种认为房地产开发商只是单纯的代收代缴行为，对应多收的部分契税，不管购房人基于取回权还是不当得利主张退还，其债权性质应当认定为普通债权。

5. 对合同约定赠送行为的处理

我们处理的房地产案件中，常常会遇到购房人买房时，开发商会有一些赠送活动，如在商品房买卖合同或者其他协议中明确约定赠送房屋面积、赠送家用电器、赠送物管费及其他有价物质等。对此赠送行为尚未完成的，一般均选择不继续履行，其依据主要为《民法典》第六百六十六条之规定“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营的，可以不再履行赠与义务”。在破产清算程序中，上述处理基本没有争议，因为债务人破产清算后会进行工商注销，企业随之消亡，即使债权人想要行权也不存在行权对象了。但在重整程序中，有些债权人可能会要求申报债权，其理由就是该赠与行为系商品房买卖合同的部分条款，既然商品房买卖合同合法有效且继续履行，那么赠送行为也应当继续履行。当然，在我们办理的案件中，一般的购房人除了对房屋的交付比较执着外，违约金、利息都还是比较好沟通的，毕竟一个企业如果真的走到破产程序，任何债权人想毫发无伤全身而退，基本不太可能。如果真的有这种情形出现，那么首先还是应尽可能与购房人沟通，如果此类债权人人数众多，且其组别意见对重整计划通过有着决定性的作用，在合法性原则下，可以根据个案具体情况在重整计划草案的内容中适当设计部分清偿比例，也有利于重整程序的推动和执行成功。

（二）以房抵债的购房人

购房人与债务人因以房屋抵偿债务而签订的以房抵债协议，如房屋所有权尚未转移即未办理过户登记手续，则以房抵债的行为尚未成立，法律关系未发生实质变化，签订的以房抵债协议、商品房买卖合同原则上不再继续履行，按原法律关系认定其债权性质。如果用以抵债的债权属于优先债权，在有利于破产程序推进且不损害其他债权人利益的情况下，可以同意继续履行。

1.优先权冲抵购房款的处理

若抵债的债权为有财产担保债权人（主要指建设工程款、抵押借款），则签订的商品房买卖合同可以继续履行。基于建设工程价款优先权、抵偿债权的优先清偿顺位，商品房买卖合同继续履行并不会损害到其他债权人的利益。部分抵债、部分支付现金的，现金支付房款部分予以认可，抵偿的债权如依法不具有优先受偿权应以原债权性质进行清偿；债权人在变价方案/重整计划规定的时间内支付完债权抵偿部分房款的，签订的商品房买卖合同可以继续履行。

因为双方已经签订了商品房买卖合同，抵债购房人已用抵债的方式缴纳的全部购房款，履行完全部义务，如果继续履行确实损害到了其他债权人的利益，管理人可以依据《企业破产法》第十八条之规定，因违反个别清偿之规定不同意继续履行，但管理人不能依据《企业破产法》第十八条规定行使解除权。

2. 第三人优先债权冲抵购房款的处理

第三人从以房抵债债权人处购买房屋，与债务人签订商品房买卖合同，且债务人出具相应收据予以认可的，其购房人受让优先债权用以冲抵房款，以房抵债协议就所涉房屋的商品房买卖合同继续履行。

如购房人与债务人签订抵债协议约定用某套房屋抵债但尚未签订商品房买卖合同，破产程序中申请确认抵债房屋归其所有并交付房屋的，根据物权法及民法典关于物权的规定，此时的物权的变动并未完成，故对债权人交房房屋的申请，管理人一般不会支持。鉴于三方签订的抵债协议债权债务转移已经履行完毕，第三人可以根据冲抵的债权金额向债务人申请优先权债权。

3. 基于第三方公司优先权冲抵购房款的处理

购房人基于对第三方公司的债权通过债务转移的方式冲抵债务人房款，即使购房人系基于对第三方的建设工程价款优先权或抵押权冲抵，其对破产企业的债权也系一般债权，继续履行违反个别清偿原则，故不能继续履行双方签订的商品房买卖合同。

购房人通过对第三方公司享有建设工程价款优先权或抵押权进而向债务人主张建设工程价款优先权或抵押权，不予认可，确认为普通债权。建设工程价款优先权或抵押权优先债权建立的基础系对应的标的物，当三方抵债协议签订后，债务人承接了三方公司的债务，但购房人原享有建设工程价款优先权或抵押权的基础标的并未随之转移，如果认定该购房人对债务人享有建设工程价款优先权或抵押权，其依托的优先权标的物根本不存在，便会损害其他建设工程价款优先权或抵押权债权人的权利。从另外一个角度看，购房人受让了第三方公司对债务人的债权，而这个债权除本身属于建设工程价款优先受偿权、抵押权以外，购房人受让的就是一个普通债权，如果继续履行亦会构成个别清偿。

4. 其他债权冲抵的处理

在破产案件中，经常会有债务人因对外欠付借款、货款或其他类型的款项而与债权人签订以房抵债协议。对此类型的情况，不管商品房买卖合同是否已经签订，其商品房买卖合同均不能履行。因为购房人缴纳的房款系用普通债权冲抵，在破产程序中普通债权的清偿顺位在最后，如果管理人认可合同继续履行并交付房屋，就等于该普通债权得到了提前清偿。先于建设工程价款优先债权、有产财产担保债权及税款债权等排序在前的债权人优先清偿了，违反了《企业破产法》第十六条个别清偿的规定。

破产案件办理中，管理人通常会发出解除商品房买卖合同的债权审核通知书。但进入诉讼后，法院会认定管理人发出的解除商品房买卖合同通知书不生效，其理由是《企业破产法》第十八条规定管理人行使合同解除权的对象是双方均未履行完毕的合同，但对于上述情形，法院认为抵债债权人已经履行完毕全部义务。故为了避免类似情况出现，建议管理人在后续处理类似购房人的合同或协议时，可以在债权审核通知书中明确以下几点：第一，管理人认可双方签订的商品房买卖合同/抵债协议合法有效；第二，债务人已进入破产程序，如果合同继续履行将构成个别清偿，违反破产法规定，故合同因出现客观情况导致无法继续履行；第三，债权人可以根据双方原本的基础法律关系向管理人申报金钱债权。部分债权人可能会不同意申报债权，坚持要求继续履行商品房买卖合同/抵债协议。如果是破产重整，那债权人可以继续等待导致合同无法履行的客观情况消失，待重整计划执行完毕后，再行向债务人主张合同继续履行。但如果是破产清算，那还是应建议债权人及时申报金钱债权，避免后续因未及时申报债权，导致未能参加财产分配而造成更大的损失。不管怎样，管理人都应该尽可能地向债权人传达如果不变更申报主张可能面临的风险，这样也更有利于后续破产程序的推进。

房地产破产案件大部分情况复杂，涉购房人数众多。管理人在办理此类案件时，一定要多加强与区域政府的沟通协调，积极配合信访部门做好购房人的接待解释工作，及时了解他们的想法和诉求，避免群体上访事件的出现，协助有关部门做好维稳工作。房地产破产案件的办理周期一般也较长。管理人一定要在办理案件的过程中，及时根据个案情况调整修改工作计划，尽可能推动破产程序早日终结，助力区域不良资产盘活及营商环境建设。