【中豪研究】浅析房开企业破产程序中商品房消费者行权和债权认定

顺着法释1号的逻辑，以房抵债的情况同样需要考量是否满足居住为目的和付清全款两个条件。上文所述，如果抵债的房屋是住宅，通常实践中无论债权人是法人还是自然人，都会将房屋的所有权转移至自然人的名下，自然人用于居住即满足了第一个条件。那第二个条件付清全款，只要债权人的债权高于抵债房屋的价值或者债权人补齐差价，当然可以理解为其付清了全款。按照上述理解，以房抵债的交付请求权同样是具有优先权的。但是目前最高院案例，是明确将以物抵债认定为不属于商品房消费者，其目的是抵债而非用于居住，是不具有优先权的。因此，法释1号的规定是应当将以物抵债排除在外的，不具有优先权。然而在破产实践当中，如果一律将以物抵债的交付请求权否定，又不利于诚信交易。因此，最高院案例将以物抵债协议和对应购房合同视为双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据破产法第十八条的规定决定是否继续履行合同。如果继续履行，债权人还是享有交付请求权的；但如果不继续履行，则只能转化为金钱债权，并按债权本身的性质在破产程序中受偿。因此，以物抵债的债权人是否能够获得房屋，主要由管理人抉择；而是否应该继续履行合同，管理人掌握的标准更是尺度不一。

（二）商品房消费者参与破产程序的地位和表决权问题

1.交付请求权——是否进行债权申报参与表决

关于商品房消费者的交付请求权，需不需要进行债权申报参与破产程序的表决，表决权如何确定的问题，在实践中出现了不同的处理方式。

一般破产程序中，管理人会先认定购房合同是否属于双方均未履行完毕的合同。目前，主流观点将其分为两种不同情况处理：第一，购房人缴纳全部购房款之情形。房地产企业破产的，如果购房人已缴纳全部购房款，但房屋未建成、未交付或尚未办理产权登记，理论上属于债务人单方未履行的合同，管理人并不能决定是否继续履行购房合同。第二，购房人支付部分购房款之情形。与此相对，房屋未建成或未交付和尚未办理产权登记，购房户支付了部分购房款的，不管购房户是否是消费者，都属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定是否继续履行购房合同。①

（1）是否需要申报债权

针对已缴齐全款的购房户，是否应当申报债权？由于该类情况下购房合同不作为双方均未履行完毕的合同处理，那么可以肯定的是商品房消费者是具有交付请求权的，且在满足法释1号第二条规定的条件下，是优先于抵押和工程款债权的。那么仅针对消费者的交付请求权，是否应当进行债权申报呢？实践中有将其不需要进行债权申报处理的案例，也有要求购房人申报并作为债权人处理的案例。

认为可以不申报债权，主要理由是消费者的交付请求权并不需要管理人作为债权单独审核认定并报法院裁定，其合同只要未解除，交付请求权就不会消灭，消费者向债务人行使的是取回权 ② ，并不需要申报债权并作为债权人参与表决。而且一般消费者并不了解破产程序，将其作为债权人介入不仅加重消费者的负担，也会加大管理人的引导和解释工作。

而认为可以申报债权，主要理由是认为消费者的交付请求权属于行为债权，亦是债权的一种，而且房开企业破产往往牵涉着项目停工、房屋无法按时交付的情况，重整方案或者变价方案都牵涉购房者的利益，其应当参与到破产程序的表决之中。

针对未缴齐全款的购房户，对于管理人决定继续履行购房合同，消费者在缴齐房款后是同样享有交付请求权的。实践中，是否申报债权的处理差异与上文是相似的。而管理人不继续履行购房合同，无疑其债权将转化为金钱债权，但其金钱债权是否属于共益债务还是其他类型债权需要申报的问题，将在下面详述。

（1）若申报债权，表决权的金额和性质如何确定

购房户申报的债权，往往涉及到房屋交付和违约金的申报。违约金为金钱债权在实践中的认定不存在较大争议，一般情况下作为普通债权。但是仅申报了交付请求权的表决权如何计算，性质如何认定在实践中就存在不同的处理。个别案例认为，消费者仅申报了交付房屋的行为债权，没有其他金钱债权，在表决中仅计算其人头而不计算金额，影响人数表决而不影响金额的表决，这样也保障了其表决权的行使。其他案例认为，消费者的交付请求权的表决权可以量化为其房屋价款，以其购买房屋的价款作为其表决权的金额。

而对于其债权性质，在重整方案的表决中，有案例将其债权按房款金额量化后同抵押债权、工程款债权一起纳入到有财产担保债权组中进行表决。该类操作的主要原因，是法释1号确定了消费者的交付请求权优先于抵押和工程款，将其量化并纳入同组进行表决，更能充分给予消费者的话语权。另外，也有案例将购房户的债权单独列为购房户债权组进行表决。

2.返还价款请求权——优先债权or普通债权or共益债务

法释1号出台后，在房屋交付不能的情况下，商品房消费者其返还价款请求权具有优先性，作为优先债权认定，以房抵债的债权人按照原债权性质认定为优先债权或者普通债权，目前不具有较大的争议。而针对购房人支付部分购房款，管理人决定解除合同，购房人的返还价款请求权，是作为优先债权还是普通债权或者共益债务，在实践中就出现了不同的标准。首先，普通债权众多观点是将其进行了否认，因为一旦解除合同认定为普通债权，购房者的债权就难以得到保证，但是解除又将增加债务人的财产，将会导致管理人解除权的滥用。另外，众多理论认为其应作为共益债务处理，能够保障解除后的购房人的价款能够得到随时清偿。但是笔者认为，在法释1号出台之后，不应当再认定为共益债务。因为若再认定为共益债务，其优先性比法释1号第二条规定的商品房消费者其返还价款请求权更加优先。管理人决定解除购房合同产生的债权应当认定为优先债权。

（三）按揭消费者停贷的合法合理性问题

2022年6月30日，江西景德镇某楼盘购房者发出《强制停贷告知书》；7月12日，重庆阳光城未来悦二期全体业主对外发布《强制停贷告知书》；随即，全国上百个“烂尾楼”项目购房者纷纷组团宣布停止还贷。这一系列事件引起了全社会的广泛关注。笔者参与的房产企业破产重整项目，同样遇见了业主停贷的呼声和咨询。针对这一现象，众多律师和学者也表达了其观点和分析。有观点认为，商品房预售合同与购房贷款合同并非完全相互独立，二者之间具有“经济上整体性”，构成关联合同，业主对开发商在预售合同中的不安抗辩权，逻辑上应延伸至关联合同贷款合同之上，但在实践中还尚不具有可操作性，建议尽快出台相应司法解释，以解决当前购房者进退两难之困境。也有观点认为，在购房者与按揭银行之间的按揭抵押贷款合同关系中，按揭银行依据按揭抵押贷款合同已经足额发放贷款，其合同项下的义务已履行完毕，购房者向按揭银行主张先履行抗辩权和不安抗辩权也就没有了根据。 

二、分析与建议

（一）关于管理人认定商品房消费者优先权的几点建议

1.购买住宅性质的消费者，按法释1号的规定认定优先

笔者认为，作为管理人，针对住宅性质的购房人，在法释1号取消了唯一住房的限制后，再去考察判断其是以居住为目的还是投资是十分困难的，可以直接认定其优先权。在实践中，自然人购买第二套或者多套房屋也可能是为了生活消费，如为了度假享受生活需要在不同城市中购买多处房屋，因此作直接认定也是维护了更多人的权益。而至于是否交付全款，破产程序中只要债权人在重整执行或财产分配之前交齐，都可以认定其优先权。

2.购买商业性质房屋的消费者，其交付请求权仍应认定为优先

虽然笔者认为，法释1号中具有优先权的商品房消费者，以居住为目的的条件不宜适用于商业性质的房屋，但是买受人正常签订合同支付款项办理网签，即使是购买的商业性质的房屋，在房开企业破产之后其交付请求权理应得到优先支持和保护，而不应该认为其不包含在法释1号规定的优先范围内而否认其优先于工程款。建设工程价款优先受偿权是承包人在合同签订时便享有的一种担保物权，且早于购房消费者办理预告登记，多数没有专业法律知识的投资买受人并不知晓这一权利，一般在开发商拖欠工程款项时才被触发感知。同时，由于其优先性效力的赋予缺乏公示性质，如果让缺少公示的建设工程价款优先受偿权凌驾于已经预告登记的买受人权利之上，投资经营的买受人无形负担起开发商的责任，不仅有违法理，更不利于市场正常交易。

3.购买商业性质房屋的消费者，其价款返还请求权仍应认定为普通债权

笔者上文认为购买商业性质房屋的消费者的交付请求权应优先，为何价款返还请求权又认为是普通债权呢？笔者理解，法释1号规定的优先权核心逻辑是保护大多数老百姓的生存和居住权，而商业消费者的交付请求权优先是基于交易制度的保障。但是商业消费者的价款返还请求权，一方面其性质不是居住而更多的是投资，另一方面若选择退房的价款视为优先能够得到保障，该类消费者在预见到投资风险后，例如房屋比购买的时候价值降低或者已不易交易等情形，将促使他们大量选择退房而不承担任何投资风险，是不利于交易制度的保障的。因此，笔者认为购买商业性质房屋的消费者的价款返还请求权应作为普通债权处理。

（二）行使交付请求权的消费者可以作为债权人参与破产程序中

关于行使交付请求权的消费者是否应当申报，笔者认为不申报或申报均有合理的理由。因此，最好的方式是不宜强制要求消费者申报，但应允许其申报参与破产程序表决。

首先，笔者认为消费者是随时可以行使取回权而不需要申报债权的，其权利不应当认为像其他债权，在分配前未申报即丧失了分配权，所以消费者可以选择不申报债权而是随时行使取回权，而管理人也不宜强制要求消费者申报明确行使取回权，而是应当遵照合同约定在达到交付条件时交付房屋给消费者，从而减轻消费者去了解或参与破产程序的负担。

然后，由于重整草案或者变价方案又牵涉消费者取得房屋的切身利益，笔者认为管理人也应当允许和引导消费者申报债权，了解和参与重要文件的表决，保障其表决权利。因为房地产企业破产程序，牵涉不同债权主体的利益，不同主体之间的利益并非完全一致往往存在冲突矛盾和博弈，最主要的就是抵押权人、工程款类债权人和其他类型债权人的冲突。而将消费者也纳入债权申报之中给予其表决权，亦是充分保障消费者在破产程序中的自身权益，也是制约平衡其他权利人。

（三）申报了债权的交付请求权的消费者的表决权，可以按房屋价款金额量化其表决权，并纳入有财产担保债权组表决

法释1号既然将消费者的交付请求权和返还价款请求权与工程款和抵押债权相比较，且又确认了其最优先的地位，那么在重整程序当中，笔者认为应当将其优先债权纳入有财产担保组进行表决。首先，消费者债权的优先顺位是高于工程款和抵押债权，将其列入有财产担保债权，并不违反破产法的相关规定。另外，从实操意义上来讲，破产企业重整成功通常是有利于项目交付消费者，是符合消费者利益的。而重整草案的通过需要所有债权组表决通过，否则只能通过法院强裁。往往房地产企业重整草案表决中，最不容易通过的即是有财产担保债权组。站在工程款债权人和抵押债权人角度，即使不重整成功进入清算，其债权的优先性是最能够容易得到保障的，而且收回债权的时间往往还比重整更短；但是对于普通债权人，进入清算通常意味着清偿率大大降低甚至得不到清偿；而对于消费者，清算程序比重整程序需要的复工和房屋交付时间需要等待得更长。因此，有财产担保债权组成为重整方案通过的最大障碍。从维持社会稳定保障老百姓生存权益的角度出发，保交楼保民生成为各个破产房企的首要目标，那么将消费者的优先权纳入有财产担保债权组，与抵押权及工程款相互制约，更有利于重整程序和保交楼保民生的推进。

另外，消费者的债权虽然是行为债权交付房屋，但是其购买房屋支付了相应对价，其房屋价值是可以通过房款来反映的，将消费者的交付请求权按照购房价款量化给予其表决金额，也不违反法律规定。

（四）为消费者参与破产程序提供法律援助

从笔者参与的房企破产案件来看，其实众多购房消费者是愿意来申报债权，参与并了解企业破产情况的，管理人也愿意为其引导和解释。但是由于大多数购房消费者对破产程序的了解甚少，往往会将管理人等认为是对立面，从而产生不必要的矛盾，增加双方的沟通成本，而且购房人也不愿意再花大价钱聘请律师，律师也可能因为单个债权人委托，费用太低无法覆盖成本的问题而拒绝代理。因此，为了让此类群体购房人的权利在破产程序中得到保障，减少与管理人、法院之间的沟通成本，避免不必要的群情激愤事件发生，笔者认为有必要为该类群体债权人提供法律援助的支持。

（五）按揭消费者停贷，建立政策和协商机制过渡性解决消费者的担忧，但不宜立法

站在消费者角度，购买的房子往往花费了消费者一生积攒的血汗钱，当面对房企破产项目停工，接房遥遥无期，背负巨额房贷且每个月承担高额还款时，无论是经济上还是心理上，这对于他们来说压力无疑是巨大的，强制停贷是他们缓解经济压力的唯一方法。但是，从宏观层面来讲，若将停贷合法化，将可能出现大面积的停贷现象，极可能对中国经济产生巨大冲击，导致类似于美国次贷危机的金融风险。目前，关于停贷缓贷，已有相关政策可以借鉴参考。2022年5月，中国人民银行重庆营管部印发《重庆市金融服务疫情防控和经济社会发展工作方案》提出，建立重点地区和受困人群的金融服务应急机制。满足条件的人群，可申请个人住房等贷款延期还款。可以此为由向银行提出停贷缓贷申请。据不完全统计，工行、农行、中国银行、建行、交行、邮政储蓄银行、民生银行、平安银行、兴业银行、光大银行都曾推出过房贷延期相关政策，对符合申请条件的贷款人，最长可延期半年。此政策主要针对受疫情影响的经济困难人群，但各大楼盘资金链断裂，归根结底是由于疫情造成了经济不景气，所以购房者们可向各大银行提出申请，与贷款银行协商，参考类推适用现有政策，从而缓解还款压力。

三、结  语

商品房消费者的权益保护，是每个房开企业破产必须面对的问题。无论是管理人还是法院，都应当在法律框架内，兼顾社会影响最小化和稳定最大化，全力推进保交楼保民生，助力企业重整涅槃或清算退市，化解社会矛盾。

 注    释 

① 金春：《论房地产企业破产中购房消费者的权利保护》，载《法律适用》2016年第4期。

② 池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，载《法律适用》2016年第3期。