中豪破产研究专题文章均摘选自本所律师多年在破产专业领域的理论研究成果，以企业破产为主题，囊括了破产实务中热点与前沿法律问题，以期对业界同仁有所助益。
主要观点：在破产程序中，管理人经常需要对抵押资产进行处理，包括租赁、变价等，具体处理的过程中常常会遇到各种各样的问题，处理方式见仁见智。笔者从抵押房屋的租赁、变价以及价款分配三个方面，分析破产程序中抵押房屋的处理所需要注意的具体问题，以期对大家有所裨益。
一、抵押房屋的租赁
（一）破产程序中抵押房屋对外出租管理人需履行的审批手续
破产程序中，抵押房屋对外出租常见于破产重整程序和破产和解程序中，破产清算程序较少。因为破产清算程序的主要目的是将债务人的资产快速变价，然后按照法定程序公平分配予债权人。抵押房屋对外出租的价格、租赁期限的长短、承租人租赁房屋的用途等，对抵押房屋的价值将产生极大的影响。抵押权人以及管理人难以判断抵押房屋出租后，对其价值的影响。因此，在破产清算程序中，一般不再启动抵押房屋的租赁工作。在重整程序中，一方面因重整程序一般都将暂停抵押房屋的变价，对抵押房屋出租收取租金可以一定程度上避免房屋的闲置，将增加债务人资产的总量，也能够解决一部份债务人重整期间的费用，对全体债权人有利。但是，破产程序中抵押房屋的租赁需要履行怎样的审批手续，处理方式多样。笔者遇到过如下处理方式：
我国《企业破产法》第68条并未直接规定债权人委员会有权决定债务人财产的租赁事宜，但规定债权人委员会有权行使债权人会议授权的其他职权。在《关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》（以下简称《破产法司法解释三》）实施之前，常见将债权人会议的职权全部或者大部分概括性授予债权人委员会行使。在《破产法司法解释三》实施后，要求债权人会议对债委会的授权不能概括性地授予债权人会议的所有职权。实践中，债权人会议对债权人委员会的授权，也不仅仅局限于《企业破产法》第61条第1款第2、3、5项职权，其他事项的授权要求具体明了，如“债权人会议授权债委会对债权人经营中关于销售资产的紧急经营事项进行表决”等。因此，实践中也存在债权人会议将债务人资产的处理相关事宜授权债权人委员会行使。
已失效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自行承担。笔者认为，《担保法司法解释》的处理方式是公平合理的，既保护了抵押权人的利益，也认可了租赁合同在出租人与承租人之间的效力。虽然《担保法司法解释》已失效，若因债务人未经抵押权人同意出租抵押房屋且未告知承租人，承租人因抵押房屋的变价而引发所有权转移，进而导致承租人无法继续租赁已抵押房屋，则承租人可依据《民法典》第563条第1款第4项以及第577条的规定，以租赁房屋的产权人变更导致租赁合同无法继续履行、合同目的不能实现为由，主张解除租赁合同，并要求债务人依法赔偿租赁合同解除给承租人造成的损失。在抵押权人未同意抵押房屋对外出租的情形下，为规避管理人的责任，保护债权人以及承租人的利益，可采取如下两种处理措施：
二、破产程序中抵押房屋的变价
1. 根据《企业破产法》第75条的规定，在重整期间对债务人特定财产享有的担保权暂停行使。笔者认为暂停行使的理解仅为暂时不能对担保财产进行拍卖、变卖，并非剥夺担保权人对担保财产拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。因为《企业破产法》并未明确规定对特定财产暂停行使担保权的具体含义，司法实践中也会出现一些不公平的处理。比如，抵押房屋在整个重整计划执行期间能够变价而不变价，对外出租获取收益，仅给予抵押权人不高于存款基准利率的利息补偿；在重整计划执行完毕后再变价抵押房屋，但抵押权债权并未在重整计划执行期间获得清偿；抵押房屋在重整计划执行期间已经进行了全部变现，但获取的价款并非依法分配予抵押权人，要么用于偿还共益债，要么用于偿还职工债权等其他债权；在房地产开发公司的重整程序中，为了办理抵押土地上房屋的预售许可证，通过破产案件受理法院向不动产登记中心出具裁定强制注销抵押登记。
管理人如实向承租人披露抵押权人未同意抵押房屋出租，今后变价抵押房屋时，若不带租约销售，则承租人无条件同意解除租赁合同并撤场，且不获得任何赔偿。因承租人一般需要对租赁房屋进行装饰装修投入，需要招聘员工，租赁合同今后解除将给其造成较大的损失。承租人要同意此种处理方案，要么其对抵押房屋的经营投入较少，解除合同给其造成的损失不大；要么其预估其经营抵押房屋短期内将获得较为可观的利润，即使解除租赁合同，给其造成的损失可控；要么其今后打算在抵押房屋变价时参与竞买，以保障其能够继续使用该房屋，不会给其造成损失。
采取此种方案，管理人在提交债权人会议表决的债权人财产管理方案中，明确若抵押债权人不同意抵押房屋出租，债权人会议同意今后变价抵押房屋时，承租人的损失作为共益债务处理。此种情况，因承租人将投入较大金额的资金对租赁房屋进行改造以及装饰装修，该投入将形成附着于房屋上的资产，大概率会增加房屋的价值。因此，承租人对房屋的装饰装修改造残值作为共益债务的处理，对承租人以及债务人、债权人都较为公平。承租人的其他损失，如解聘员工的损失、解除对外签订的合同的损失或者违反对外签订合同的损失，范围较大、真实性难以判断，则建议不将其纳入给予承租人损失赔偿的范围。
三、抵押权与工程款优先债权竞合时的处理
（一）抵押权与工程款优先债权各自的范围区分
在房地产开发公司的破产程序中，较为常见的是同一建筑物上既有抵押权，又存在工程款优先受偿权，管理人对该建筑物处置价款的分配，既要有法律依据，又要公平合理。两种权利优先受偿的财产范围不同。抵押权优先受偿的财产范围为抵押财产，即进行抵押登记时的抵押权人与抵押人登记的抵押财产，一般包括房屋及房屋占用范围内的土地使用权。建设工程价款优先受偿权，系对建筑工程不包括土地使用权的处置价款享有优先受偿权。因此，在破产程序中，需要评估机构对建筑工程的价值以及土地使用权的价值分别评估，按照工程款优先债权优先于抵押债权受偿的原则，对每位债权人的优先债权金额进行分摊确认。
