近年来，随着粤港澳大湾区建设的深入推进以及香港特区政府推出的一系列人才引进政策，越来越多的内地人才选择赴港发展，购房安居也是新来港人士最关心的议题之一。为了保障消费者权益，香港特区政府于2013年实施了《一手住宅物业销售条例》，对一手房产的销售进行严格规管。本文旨在为有意赴港发展的内地人士详细解读在香港购买一手住宅的相关实务问题，包括销售条例的主要内容、售楼说明书的解读要点、政府批地文件和公契注意事项等关键信息，帮助读者全面了解香港一手房产交易的规则和进行置业决策。
1 香港《一手住宅物业销售条例》主要规管什么？于何时生效？
《一手住宅物业销售条例》（以下简称《条例》）（香港法例第621章）已于2013年4月29日全面实施。《条例》的目的是规范一手未完工及已完工住宅物业的销售，以进一步提高一手住宅物业销售的透明度、公平性，并加强对消费者的保护。《条例》对一手住宅物业销售事宜作出了详细的规定，包括售楼说明书、价目表、样板房、交易信息披露、广告、销售安排，以及临时买卖合同和买卖合同必须包含的条款等方面，供一手住宅物业的卖方遵守。条例还包含禁止任何人作出虚假陈述或散布虚假或误导性信息的条款，并将违反条例的行为规定为刑事犯罪。
一般来说，几乎所有开发商向公众销售的一手住宅物业都在《条例》监管范围内，包括未完工和已完工的一手住宅物业，无论该物业是否属于地政总署的预售楼盘许可项目。
2 一手住宅物业准买家可以从哪里得知更多有关条例以及一手住宅物业成交的资料？
1.“一手住宅物业销售监管局”的网站（www.srpa.gov.hk）；
2.“一手住宅物业销售信息网”（www.srpe.gov.hk）：该信息网是一手住宅物业销售监管局建立的一个中央电子数据库，储存各个受条例规范销售的一手住宅开发项目的售楼说明书、价目表和成交记录册的电子版本。
3 住宅发展项目内的一手车位买卖是否受《条例》监管？
一手住宅发展项目内的车位销售并不属于《条例》监管范围。但是，《条例》要求卖方在售楼说明书中提供发展项目内停车位的楼层平面图，以显示停车位的位置、数量及每个停车位的尺寸和面积。此外，《条例》要求如果卖方把一手住宅物业连同该发展项目内的车位一起出售，必须在成交记录册中列出与该物业一起出售的车位的描述。
4 在《条例》下，实用面积如何计算？
根据《条例》，卖方只能用实用面积来表示住宅物业的面积和每平方尺及每平方米的售价。
《条例》对实用面积的定义为，实用面积是指该住宅物业的楼面面积，包括在构成该物业一部分范围内的以下项目的楼面面积：（i）露台；（ii）工作平台；以及（iii）阳台。实用面积不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院的面积，即使这些项目构成该物业的一部分。
计算住宅物业的楼面面积时，除《条例》另有规定外，必须从围合该物业的围墙外部开始测量。面积计算应包括该物业内部的隔断和柱子的面积，但不包括围合该物业的围墙以外的任何公共部分的面积。
关于露台、工作平台或阳台的楼面面积，除《条例》另有规定外，必须从围合该露台、工作平台或阳台的围墙外部开始测量。面积计算应包括该露台、工作平台或阳台内部的隔断和柱子的面积。
如果有任何围墙将住宅物业、露台、工作平台或阳台与相邻的住宅物业、露台、工作平台或阳台分隔，必须从该墙壁的中间开始测量。
根据《条例》，一手住宅物业的售楼说明书、价目表和广告，只能以实用面积表达物业面积和物业的每平方米售价。
5 准买家在阅读售楼说明书时应注意什么？
购买一手住宅物业的准买家应确保获得的售楼说明书是最新版本。根据《条例》规定，开发商向公众提供的售楼说明书必须是在此前三个月内印制、检查或修订的。
1.“相关资料”：如果某项信息开发商知道，但普通公众不知道，并且这些信息很可能对使用该物业产生重大影响，就属于“相关资料”。例如，如果为了减少噪音或因周边特殊情况，开发项目某些特定住宅的窗户不能打开，这就是“开发商知道但公众不知道”且会对住宅使用造成重大影响的“相关资料”。但是，已在土地登记处登记的文件内容不被视为相关资料。
2.剖面图：不论该最低住宅楼层如何命名，该图应显示建筑物最低一层住宅楼层与街道水平的高度差。
3.开发项目的位置图：该图必须显示开发项目的位置、项目边界250米范围内的所有街道名称，以及在项目边界250米范围内可能影响交通、噪音、空气质量、气味、环境、卫生、消防、人流和居民日常生活的建筑物、设施或构筑物。
4.业主是否有责任或需要分担开发项目内外的公共休闲用地或公共设施的管理、运营或维修费用，以及这些公共休闲用地或公共设施的位置。
6 如何从售楼说明书得知住宅单位内的厨房是否属开放式厨房？若购入有开放式厨房设计的单位，应注意什么事项？
准买家可以从售楼说明书中的“发展项目的住宅物业的楼面平面图”，查看单位内的厨房是否属于开放式厨房。准买家也可以从售楼说明书中的“装置、装修材料及设备”，了解有关消防装置和设备的描述，包括安装在开放式厨房内或附近的烟雾探测器和消防喷淋头。
准买家应注意，开放式厨房单位的业主必须遵守有关消防装置和设备的消防安全规定以及公契中任何相关的条款。准买家遵守相关要求会产生费用，同时，业主应允许注册消防装置承包商进入单位，进行消防装置和设备的年度检查和维护。
业主可以向物业管理处询问，是否会协助安排年度检查。业主也可以在香港消防处网站（www.hkfsd.gov.hk），查询有关开放式厨房消防装置和设备的年度检查和维护信息。
7 《条例》生效后，卖方是否不用在售楼说明书中列出管理费？准买家如何得知有关费用？
关于物业管理和管理费的信息方面，《条例》要求卖方必须在售楼说明书中列出以下内容：
2.公契草案或正式公契（根据具体情况）的条款摘要，其中说明管理费用在开发项目住宅业主之间的分摊标准。
对于已建成的一手住宅物业销售，卖方除了要提供售楼说明书外，还必须提供“卖方信息表”，表中要列出指定住宅物业应缴纳的管理费金额。
《条例》并不要求卖方在售楼说明书中列出每个住宅物业的具体管理费金额。这是因为具体物业的管理费金额通常要等到物业建成后才能确定。所以《条例》只要求卖方在一手住宅物业建成后销售时，在卖方信息表中列出管理费金额。
如果卖方在预售期就已经确定了开发项目中每个住宅物业的管理费金额，可以通过售楼说明书以外的其他出版物提供这些信息。准买家在购买期房时，可以向卖方或房地产中介询问，了解当时是否能够提供其意向购买的住宅物业的管理费信息。
8 什么是“卖方资料表格”？卖方在什么情况下需要向准买家提供“卖方资料表格”？
根据条例，当卖方出售已建成的开发项目中的一手住宅房产时，除了要向公众提供售楼说明书外，还必须提供“卖方资料表格”。“卖方资料表格”必须包含《条例》规定的信息，包括住宅房产的物业管理费金额、房产需缴纳的地税金额、业主委员会的名称（如有）、开发项目物业管理公司的名称、卖方从政府或物业管理处收到的关于该住宅房产的业主将来需要分担的费用通知、卖方从政府收到的要求拆除开发项目的任何部分或将该开发项目的任何部分恢复原状的通知，以及卖方所知道的任何可能影响该住宅房产的未决索赔。
此外，当卖方将正在出租的一手住宅房产出售给当时已经入住该房产不少于一年的现有租户时，如果该租户书面同意，卖方可以不向该租户买家提供售楼说明书，但必须提供上述的“卖方资料表格”。
9 准买家就一手住宅发展项目的政府批地文件和公契，应注意什么事项？
政府批地文件和公契中包含许多条款。政府租契会列明：地块编号、租赁期限、用途限制等内容。大厦公契主要包含以下条文：开发项目的公共部分、管理人的任期、制定管理费的标准以及开发商保留自用区域（如果有的话）等。
根据规定，卖方必须在售楼处提供政府批地文件和公契（或公契草案）的副本，供准买家免费查阅。
准买家在查看政府批地文件和公契时，应注意业主是否需要缴纳地税，以及相关物业是否允许饲养宠物等事项。如果单位配备开放式厨房，准买家可以查看公契中是否规定了业主在使用开放式厨房时必须遵守的规定。
10 开发商或地产代理在销售一手住宅物业时，可能会向准买家提供一些介绍该楼盘资料的各类宣传刊物。有关刊物是否受《条例》规管？准买家在参考该些刊物时应注意什么？
任何以促销受条例监管的一手住宅物业为目的的广告，都要受《条例》监管。《条例》对广告有严格规定，广告不得包含虚假或误导性的信息。根据《条例》规定，任何人作出虚假陈述或传播虚假或误导性信息，都属于违法行为。因此，准买家应该多使用“一手住宅物业销售监管局”的网站和“一手住宅物业销售信息网”，获取一手住宅物业销售的信息，并阅读销售监管局发布的“一手住宅物业买家须知”，了解购房时应注意的事项。同时，必须到开发项目现场实地考察，了解相关物业的周边环境，充分了解准备购买的住宅物业的实用面积信息。参观样板房时，一定要查看未经改动的样板房，以便与经过改动的样板房进行对比。如果对卖方销售代表提供的信息或优惠承诺有疑问，应向相关人员再次确认，并要求将相关承诺写入临时买卖合同和买卖合同中。根据房地产代理监管局发布的执业通知，房地产代理在制作宣传材料协助推广开发项目时，必须确保相关宣传材料符合《一手住宅物业销售条例》的规定，同时需要事先获得卖方的书面同意。
本文信息部分来源为香港一手住宅物业销售监管局网站，并经中豪香港办公室团队整理。
中豪香港办公室于2013年1月成立，并与香港区兆康律师行联营，双方合署办公。通过与内地各办公室的紧密联动，香港办公室致力于为内地企业“走出去”与外国企业通过香港平台“引进来”提供“一站式”法律服务。经过多年深耕，香港办公室已发展成为一家能为企业提供全方位服务的律师事务所，服务内容包括但不限于香港公司设立及公司秘书服务、香港投资与并购、香港上市公司合规管理、国际公证、遗嘱认证、跨境贷款、内保外贷、外保内贷、涉港诉讼及涉港仲裁、香港上市，以及外国企业通过香港平台到内地投资、并购及争议解决等。
如您对本文有任何疑问或有任何香港法律问题需要咨询，欢迎向本文作者垂询。
（作者：杨青 李慕乔 胡明明）
