中豪研究丨香港安居系列（二）——香港租置计划实务问答

   1     什么是租者置其屋计划（租置计划）？

   2     谁有资格通过租置计划购买房屋？

只要没有违反现有租赁合同的条款，目前居住在租置计划住宅小区独立单元的租户，都可以购买他们现在居住的单元，但以下情况除外：（1）按照长者住屋计划租给老年人居住的单元和小型单元楼；（2）用于福利用途的单元；（3）与其他单元共用设施（例如：卫生间、厨房、大门入口）的单元。

（2）签订任何协议（包括临时协议）购买香港任何住宅物业；

（3）持有或共同持有任何直接或通过子公司拥有香港住宅物业的公司50%以上的股份；

（4）作为任何遗产的受益人，如果该遗产包含香港任何住宅物业或土地；

（5）转售香港任何住宅物业或转让与香港住宅物业有关的任何权益(以签署转让契约之日为准)；或

（6）退出任何由其本人及/或他们当中任何一位或多位持有或共同持有50%以上股份，且拥有香港住宅物业的公司。

   3     购房需要支付哪些费用？

除房价以外，购买者还需另外支付印花税、转让契约的注册费和律师的专业服务费用。租置计划单位的印花税将按照税务局根据相关物业印花税估值作出的最终评估为准。至于律师费用则取决于购买者委托的律师；如果购买者选择委托房屋委员会的代表律师，则需要支付房屋委员会与其律师商定的费用。

   4     作为业主，申请人每月需要缴纳什么费用？

公房租户每月缴纳的租金已经包含了房产税和物业管理费。房主则需要分别缴纳这些费用。差饷物业估价署会直接向房主征收房产税和地租。如果购房者向银行或金融机构贷款支付部分房款，就必须每月偿还按揭贷款。此外，房主还要每月缴纳物业管理费，用于小区的管理和维修费用。

   5     租置计划下的房屋将以什么价格出售？

租置计划单位的定价是以经调整重置成本为计算基础。租户在小区推出的首两年或新租户在租约生效日起两年内购买单位，可享有特别折扣优惠，第一年可享受全额特别折扣优惠，第二年可享受半额特别折扣优惠。

   6     租置计划下的单位在用途及居住方面有什么规定？

租置计划单位的业主只能将其单位用作私人住宅用途，并且必须确保该单位由业主本人及购房申请书上登记的所有家庭成员（即认可住户）居住。如果任何认可住户（包括业主本人）在未经房屋委员会书面同意的情况下，不再实际或永久居住在该单位内，无论是出于什么原因，也不论时间长短，房屋委员会都有完全的权力要求业主将该单位转让回房屋委员会。

   7     租置计划下的单位在转售方面有什么限制？

从首次出售之日起两年内，业主必须首先按照转让合同中规定的价格将房屋卖回给房屋委员会，并退还购房时获得的特别优惠折扣（如有）。在第三至第五年期间，业主可以按房屋委员会评估的回购价格（即申请回售时的评估市值减去购买时获得的折扣）将房屋卖回给房屋委员会，同样需退还购房时获得的特别优惠折扣。如果房屋委员会拒绝回售申请，业主可在支付补价（等于原折扣的现值）后在公开市场出售房屋。从第三年起，业主还可以选择在居屋二手市场将房屋出售给符合条件的人士而无需支付补价，或在支付补价后在公开市场出售、出租或转让房屋。根据现行政策，房屋委员会不接受已超过5年转让限制期的房屋的回售申请。

   8     购房后，申请人是否需要负责支付高昂的维修费用？

挑选出售的小区楼房，都是状况良好，而房屋委员会也会根据小区状况进行所需的售前维修工程。为了让购买者安心，房屋委员会会注资小区维修基金，金额为每套住房14,000元，足以支付约十年日常维修工程以外的大型维修费用。

   9     申请人购房后，能否恢复租户身份？

如果业主在单位首次售出之日起五年内，家庭情况发生重大变化，并获得社会福利署署长的推荐以及房屋署署长的核实和批准，那么可以申请在将单位卖回房屋委员会后恢复租户身份，继续租住该单位或其他由房屋委员会提供的单位。